Анализ ситуации и перспективы торговых центров и коммерческой недвижимости в Челябинске

Когда-то у нас в Челябинске был только один торговый центр.  Тот самый, на улице  Каслинской. Построен был в 1975 году, строился 15 лет. Это был уникальный проект «советского времени» и через него в день проходило 100 000 человек.

Сейчас всё изменилось. Если открыть 2 ГИС и найти соответствующую рубрику, то  вы узнаете, что торговых центров сейчас  155, конечно они разного размера и формата.  Торгово-развлекательных и гипермаркетов около десятка.

Ещё немного истории, для тех, кто забыл или даже не знал

В 90-х и нулевых – арендаторы суетились и бегали, чтобы получить место и терпеливо сносили любые капризы  и частые повышения арендных ставок собственников торговых площадей.  Был период, когда многие розничные отделы работали натурально «за еду», а точнее – на аренду, выручки хватало, чтобы заплатить аренду, зарплату продавцам и рассчитаться за новый товар. Надежда была на осень, Новый год и весенние праздники, что обороты рванут и все убытки с лихвой перекроются. Иногда перекрывалось, иногда – не очень.

Можно было строить любые форматы, исходя из здравого смысла «любые торговые площади хороши, если они в Челябинске», с учетом того, что  хорошее  месторасположение многое решает.

А что сейчас?

Новая реальность пришла:  арендаторов нужно искать, им нужно суметь  продать и главное – суметь их удержать потом, после первых 2-3 месяцев.  Да, теперь нужно делать то,  о чем  раньше даже не думалось, много разных других вещей – заниматься привлечением не только арендаторов, но и конечных клиентов. Ведь именно поток влияет на то, будут ли у них арендаторы и останутся ли они. Создание потока – головная боль не только арендаторов, но и арендодателей, потому что теперь – обстановка рыночная и это ещё не предел.

Пришли новые технологии – ставим счетчики для  учета посетителей и не только на входе, желательно чтобы учитывали соцдем и потоки внутри,  для разных отделов – свой трафик. Новые способы монетизации – аудиореклама и многое другое.

Некоторые ТЦ в Москве уходят от жесткой арендной ставки к иной оплате – в виде процентов от торговой выручки. Наверняка, это придет и к нам в город.

К чему я это всё?

Недавно в Челябинске была конференция «Торговый центр будущего на Южном Урале», зал был полный, порядка 80-100 участников, собственников и управляющих объектов торговой недвижимости городов Южного Урала  – Челябинска и городов области.

Среди докладчиков – известные эксперты по консалтингу и маркетингу торговых центров из Москвы и других городов России. Из области статистики:  в настоящее время в Челябинске обеспеченность качественными торговыми площадями на 1000 человек составляет 234 кв.м, что конечно,  далеко не предел.  Как ни странно,  это ниже, чем в Уфе и Оренбурге.

Поэтому эксперты уверены, что Челябинск обладает огромным потенциалом в части развития рынка торговой недвижимости, однако с учетом всех новых правил этого изменившегося рынка.

Несколько тезисов из докладов экспертов, а также мысли после конференции

1.  «Время жизни» торгового центра около 10 лет, потом интерес к нему покупателей снижается ( и арендаторов естественно тоже) и обязательно нужно что-то с ним менять (реконструкция в той или иной форме).  Покупатели любят новизну, обновления, события и т.д.  Я сразу вспомнил про Торговый центр на Каслинской. И не только про него.  Некоторые ТЦ пока ещё существуют  меньше это срока, у них всё впереди.
2.  Повысились требования к архитектурным проектам  – т.к. цена ошибки  высока. Ошибки в проектировании  очень сложно, а иногда и просто невозможно исправить. Местные архитекторы делают по старинке или выдумывают из головы. Появилась специализация у архитекторов – проектирование ТЦ. Экономия тут  очень вредна.  
3.  Недавно было отличное интервью Арсена Унаняна для Коммерсанта про рынок коммерческой недвижимости в Челябинске. «Если посмотреть на участки под коммерческую недвижимость, то этот рынок уменьшается — свободных пятен для застройки остается все меньше.»  Естественно,  земля при этом только дорожает, поэтому  девелопер – должен особо взвешенно принимать решения о будущем проекте, на основе качественных оценок и исследований – своей команды и экспертов отрасли.
4.  Проект уже есть. Что делать? Как промежуточный вариант, можно получить диагностику имеющегося готового проекта у московских профи и даже варианты оптимизации чужих проектов  – перед  началом стройки (причем это может быть номинально бесплатно,  для объектов более 40 000 м., на определенных условиях). У тех, кто участвовал в проектировании 10-15 крупных центров, посещает европейские отраслевые мероприятия и в курсе трендов и многих ошибок. Кто в Челябинске обладает таким опытом и экспертизой?
5.  Идеальный проект должен учитывать мнения всех сторон, участвующих в бизнесе – в т.ч. тенденции рынка коммерческой недвижимости (что лучше продаётся, спрос) со стороны брокера и многие другие факторы.
6.  Земля есть, что строим? Если у вас есть земля и речь идёт о коммерческой недвижимости  и вопрос «строить или не строить» не стоит,  то следующая большая задача –  «что конкретно- то будем строить?»  (недавний пример из собственной практики консультанта)- торговый центр ? а может офисы – бизнес центр?  Или офисы с гостиницей? Офисы и магазины в цоколе? Многофункциональный комплекс? Это задача маркетинга.
7.  Архитектурный проект торгового центра (или любого другого объекта коммерческой недвижимости) должен быть рассмотрен с  разных точек зрения  – сколько мест для парковки, какие нормы существуют для этого? Открытая парковка или подземная? Во сколько раз подземная дороже?  Как сэкономить на фасаде ТЦ без ущерба качества?  Сколько выделить и где помещений  для административных целей? Как проанализировать будущие потоки внутри ТЦ – чтобы не было заглушек, тупиков и равномерное распределение? Шаги колонн, узкие галереи, широкие галереи – везде возможны ошибки.
8.  Экономия. С точки зрения бизнеса и себестоимости проекта – можно и нужно оптимизировать формы – квадрат, круг, прямоугольник – на одной и той же земле можно сделать разные проекты, а площадь стен, а следовательно себестоимость метра будет очень сильно отличаться.  Материалы можно использовать тоже разные для разных участков , в т.ч. фасады – что опять ведёт к снижению себестоимости.
9.  НЕ Экономия. Самые дорогие ошибки – управленческие. Эксперты не могут стоить дорого, гораздо дороже – привлекать  недорогих (некомпетентных) специалистов с целью экономии.  Нехватка  своих девелоперских компетенций, особенно для больших проектов – должна решаться внешними силами.
10.  Какие форматы ТЦ перспективны у нас сейчас?  Fashion centre, Retail-park, Гипермаркет с галереей, Community  centre, Outlet-centre, рынки (современные форматы).
11.  Управление Торговым центром – это многофакторная деятельность и требует профессионального подхода. Управляющих компаний на рынке не так много, для собственника важна отдача в виде прибыли.

 Напоследок, вот Вам  страшилка про США – 900 закрытых моллов с 2009 года (см. подробней на сайте www.deadmalls.com) , там другой уровень конкуренции, другие количества ТЦ и мы к этому, вероятно, тоже когда-нибудь придем – когда «бросить» ТЦ дешевле, чем содержать убыточную структуру.

 Молл (от англ. mall – рынок, галерея, пассаж, торговый центр) – несколько магазинов, находящихся в одном здании, или в комплексе зданий, связанных между собой крытыми переходами.

Автор: Олег Семёновых (МА “Эверт консалтинг”),  оригинал публикации на портале Деловой Квартал